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我在日本買房,告訴您房產投資心得有哪些
我在日本買房,告訴您房產投資心得有哪些分享 瀏覽:670 來源:慧僑原創 發布時間:2019-09-25
最近國內對日本房地產的討論越來越多,我通過大學同學群對國內市場上推薦的日本房產開始關注起來。國內房市因為政策干預因素太厲害,我這種門外漢就不瞎評論了。我說說我在日本買房的經歷吧。希望給大家有個參考,所有的數據都是真實數據。



2017年我在日本首都圈有一套內面積60平米的兩室兩廳, 地鐵口、精裝房,如果按照國內算法的話應該算八十幾平米。因為帶一個十幾平米的陽臺,公攤比例會很大。 首付兩成,貸款35年,浮動年利率0.725%。目前出租。日本的專有面積不包括公用設施,比如走廊,大門,電梯間等。專有面積以房產墻壁的中心計算,建筑面積則以墻壁內側計算。所以,專有面積一般要大于建筑面積,相差大約在10%。

我發覺在日本買房的中國人起初都是很謹慎的,因為在他們的概念中日本經歷了房產泡沫,年輕人都是以租房為主,一般買房需求出現在夫妻倆第一個孩子出生前后。隨著近幾年日本經濟逐漸的復蘇,以及令和時代的來臨,越來越多的日本人觀念開始發生了變化。

東京還有一個特色,就是上班基本靠軌道交通,離地鐵口越近的房子越貴。還有就是南邊的朝向要比北邊貴一點。對于日本當地人來說并不太會選擇市中心的房子,因為在寸土寸金的日本,市中心聚集了太多的商業設施,住宅配套并不豐富,所以不是日本人居住的首選之地。后來鎖定在東京都和南邊的神奈川縣交界的地方,有一塊新開發的區,一共有五六條地鐵通過的交通大站。幾乎東京圈內所有重要的地方都能一部地鐵到,不用換乘。



一部《灌籃高手》讓神奈川縣成為很多中國漫迷心目中的圣地,不知影響了多少80、90兩代人。神奈川位于東京都市區西南部,領導著日本經濟不斷發展的一個充滿活力的、有著豐富的自然環境和觀光資源的好地方。


最后和妻子商量后選了一個和地鐵口直接連通的期房,折合人民幣三百萬不到,這個價格其實在東京都內買房也差不多夠了。因為我是學建筑出生的,所以衡量房子另一個重要因素就是質量要好。據我和當地施工人員交流以及親自檢查,發現無論是抗震,還是設計壽命均達標,而且內裝和公共部分裝修都讓我們滿意,況且周邊大量的商業設施也在建造,前景比都內很多地方都好。




交房到現在已經2年多了,我這里同樣戶型掛牌出來的價格漲了8%。別看是神奈川縣的地盤,但是在首都圈評比“最想居住的地區”這塊地區排名爬到前三了。

可惜交房沒多久我們就因為工作調動關系要去美國,偶爾回日本。當時因為覺得地鐵口這個位置太方便了今后應該還有漲的余地,就掛出去出租,租金交完各種費用和稅,還完貸款還可以收租養房,于是打算先這么租著。

我覺得東京房價還是比國內理性多的,漲跌都有原因。房屋持有成本表面看似比國內多,但是好在永久產權,租金收益也高,而且綜合國內與日俱增的物業管理費,我還是覺得在日本買房是值得的。

我持有這套公寓的成本有以下:
1. 不動產稅:每個月1萬日元左右,一萬日元相當于600人民幣。
2. 管理費:兩萬日元左右。
3. 修繕基金:最初的十年每個月1萬不到,以后每10年漲一次。
4. 如果出租的話,交給房產中介公司全權打理,租金的5%作為報酬。



我想說這個管理費和修繕基金是很有必要交的。國內一些房子才10年房齡看上去就破舊了。公共部分更是臟亂,各種物件損壞,物業也不修,這一現象老小區特別嚴重。

日本的公寓即使造了20年,你去驗房還是看房都是非常出色的。修繕基金不光會保證外墻和公共部分的修繕,還會存下來一部分用作推到重建的基金。幾十年一百年以后建筑的使用壽命到了以后,不用擔心房子就不再值錢了。因為一幢樓年復一年存下來的基金還是很多的。還有,這里基本上24小時都有人管理,有什么事打電話找管理人員很快就能解決,公共部分弄得非常的漂亮。


這一生一定要和神奈川談一場戀愛!


最后我再解答一下投資人在日本買房關心的問題。

Q:中國人在日本買房是否有限制?
A:日本對于中國人買房是沒有任何限制的,中國人與日本人在買房這件事上是平等的,并且沒有限購。日本的房產都是永久產權,就算是中國人持有的日本房產,繼承權也可以由中國人享有。

Q:在日本投資房地產,可以不向日本政府報稅和交稅嗎?
A:這個是萬萬不可以的。日本的法律規定,在日本境內所有的收入—支出>38萬日元必須向國家報稅。如果被日本稅務署發現沒有報稅,存在逃稅行為的話,逃稅者將繳納過去最多七年的稅款以及延滯稅,加算稅。并且,你持有的日本地產會被收押,知道你付稅為止。

Q:中國人在日本買房可以辦理貸款嗎?
A:理論上可以,但實際操作起來難度很大。如果您之前沒有在日本滯留的經歷,辦起貸款會十分復雜,通過率也很低,就算成功貸款,利息也很高。所以建議在日本買房的購房者用全款購買,購買起來要方便快捷很多。

Q:在日本租客欠租的情況常見嗎?如果發生的話如何解決?
A:日本人一般很少拖欠租金,并且在日本租房之前,會有一系列的材料要求,另外需要提供租金擔保人的資料。并且在租房之前,需要交納1-2個月按金,禮金(不是必須繳納),1個月中介手續費和第1個月的租金。如果沒有擔保人,可以尋求租金保證公司的幫助,如果房租逾期可想保證人或保證公司追討租金。

Q:如果發生地震,對房屋的損害會有多大?如何盡量減少損失?
A:1982年日本對于房屋的抗震標準有過一次重大的更新,所以在這之后建成的房屋,是都有較高的耐震性。關于減少損失,我們可以選擇購買房屋的地震保險,如果地震導致了房屋的損失,保險公司會予以賠償。

Q:在日本買房子可以申請永居嗎?
A:理論上講是沒有任何關系的。在日本買房子和居留權是獨立的兩個部分,而留在日本說白了只有這幾個方式:留學,工作,開公司,找日本配偶。

Q:可以以公司的名義在日本購買房產嗎?
A:可以的,但是在稅款和一些手續上會與個人名義買房產生有一些不同。

Q:在日本購買房產,可以與配偶聯名嗎?
A:可以的,只需提交兩個人各自的身份證明即可,并且每年報稅的時候分開填寫報稅表。



對我來說,如果投資目的是分散資產和獲得較穩定的租金回報,日本是一個不錯的選擇。相對理性的房產市場,成熟完善的制度,會節省較大維護成本和精力。房子的屬性早已超越居住本身,持有優質城市的優質房產,更像是一門因安全感而存在的生意。



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