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日本房產除了投資民宿,還有什么選擇?流動性強+風險低的單身公寓了解一下!
日本房產除了投資民宿,還有什么選擇?流動性強+風險低的單身公寓了解一下!分享 瀏覽:767 來源:慧僑原創 發布時間:2019-09-25
在談到日本房產投資的時候,似乎很多人都有“日本人只租房不買房”的認知,隨著日本人消費理念的轉變,加上日本對孩子獨立性教育的思維植入,幾乎所有的父母都不會選擇為孩子購買房產,而作為剛出社會的年輕人,沒個3、5年的經濟基礎積累,或者跟銀行貸款,是無法擁有一套屬于自己的房產的。


但慧僑移民一位在日本工作了5年,并且現在已在日本嫁人的朋友告訴我們,以她這些年對日本年輕上班族的觀察和了解,似乎大家并沒有太為房子的事而感覺到苦惱和焦慮。相反的,日本的年輕人覺得,其實租房子也沒什么不可以,只要方便出行和生活,買房并不是那么必要的事情。

據日本官方公布的真實數據顯示,日本的主要購房人群是30-40歲的日本公司職員或者公務員等,并且這些購房人群買房的目的,往往并不是為了進行短期投資,而是將房產作為長期持有物業,為將來退休以后的生活做打算。所以除非是在市中心生活的的上班族,有必要的需求和還貸能力的人,其余大多數年輕人還是會優先選擇租房。


因為在同等條件下,租房其實和貸款還月供是差不多的,因此若不是非常必要,不需要背負貸款的生活會更輕松一些。


這也是日本的房產租賃市場從很長一段時間以來,都一直保持著非常穩定的活躍狀態的原因。那么,怎樣的房屋能更受租客歡迎?如果說,一戶建這種在Airbnb上短租公寓更適合到日本的游客群體,那么公寓就該是日本年輕人,或者說是日本上班族們的首選了。


以下是來自一組日本上班族對公寓需求的調查反饋:

A君選擇公寓的條件,須得通勤時間短。例如,住的地方離公司近,那么上班的路上可以縮短1小時,這樣能使得他上班的時間更寬裕,也不需要趕得太匆忙,下了班也可以放慢腳步。因此,若是公寓可以離自己工作的地方更近,那么就算租金高點,也是可以接受的。

然而城市那么大,自然不可能所有人都在公司附近找到適合的公寓,對于B君來說,退一步的選擇就是距離地鐵近一些的公寓了,步行10分鐘以內就能到地鐵站的最好,因為擠地鐵本身就需要花很大精力,還要花時間趕一段從住所到地鐵的路,也是很讓人難以接受的。

C君的公司待遇顯然更好一些,如果住在距離公司較近的區域,每月會得到房租補助,按照租房的地段與公司的距離實際給出,這樣一來,又可以省去一筆“巨大”的開支。如此看來,首先,從租房的條件上看,距離公司或者地鐵近的公寓更受歡迎,其次,既然能夠獲得租房補助,那么,為什么不租而要買呢?



除此之外,不少日本的上班族們,會選擇中心區離地鐵站較近的小型單身公寓租住。一方面,單身公寓不需要太大的空間,只要能滿足一個人的日常生活所需的設備即可,其次,小型公寓的租金相對更低,開銷可以大大縮減,第三,公寓類的住宅類型一般都會有較為完善的物業設施配備,生活環境更舒適整潔,還有就是,大部分公寓都離地鐵站較近,這也讓年輕人大大算短了上下班路上的距離,免去每天長距離奔波的勞累。



對于房產投資者而言,唯有選對了租客們需要的房屋類型,才能獲得最終的租金收益。而單間公寓,也正是這么一個高性價比的房產投資商品。日本大部分的單間公寓樓都距離中心或者車站步行5分鐘以內,出行十分方便。另外很重要的一點就是,單間公寓的投入相對更小,投資風險更低。



日本在經歷過20年前的經濟動蕩之后,雖目前地價和房價都在穩步提升,但就算是東京的房價,也僅是其他發達城市的一半左右,而且東京還是一個發達國家的首都。



所幸目前日本整體房價都在逐漸回升,主要不是太中心的位置,又或者說面積不是很大的單間公寓,甚至迷你公寓(一般面積小于30㎡),平均售價都不會很高。

伴隨著日本各項利好消息都指向大阪,作為日本第二大城市,大阪的城市影響力已經不亞于首都東京,地價和房價的漲幅也在不斷攀升當中。


有數據顯示2018年大阪房產的平均成交單價與2017年相比,漲幅超過5%,且成交率也增長了3%,隨著人口上漲和購房需求的激增,不動產經濟研究所(REEI)預計,2019年大阪市和大阪府的新建公寓將達到13,800-22,000戶,大阪的投資價值也日漸明顯。



據日本當地統計局預測,福岡縣將是繼東京、愛知縣和大阪府之后外籍人口遷移的潛力地區。各項日本的重要會議選址福岡,同時,福岡的旅游業也得以快速增長,外國游客人數從2011年的59萬人,到現在激增至超過200萬人。從本地人口流動上看,福岡也是日本年輕人聚集得更多的地區。同時還被評為宜居城市。



而在2005-2015十年間的外籍居民增長率排名上,福岡的增長率排名第一,且高于其他三大城市,成為人口遷移的一個重點地區。



因此我們說,對于想要投資日本房產的投資者而言,在可投資的房產類別當中,除了當下較為火熱的一戶建民宿短租市場之外,針對外籍留日人口的小物件公寓也是個性價比非常高的選擇。而在投資收益較高的區域選擇當中,目前處于快速發展,但區域整體房價仍不是那么高的地區,投資的收益將會更明顯。


▲東京、大阪、福岡房價增長走勢

從日本官方公示的地價漲幅,東京、大阪和福岡這三個地區的比較中不難看出,與東京房價相比,后兩者的價格仍有很大的上升空間,而且從人口流動的趨勢上看,這些正在發展中的區域是更多游客以及日本年輕人,外籍長居人口的重點選擇。這也是我們為什么總說投資除了要看價格走勢和租金收益之外,還要看人口紅利的原因。


▲日本福岡小物件公寓實拍

房產投資本身就是一個靠長期持有來減少風險,同時獲得穩定現金流收益的過程。因此在房產的甄選過程中,不僅要看眼前,更要看城市或者地區未來的發展,就目前而言,大阪和福岡應該是綜合指標僅次于東京的性價比“潛力股”。而且隨著日本各類重大賽事的臨近,這樣的潛力其實都已經昭然若揭,而在這樣的機遇面前,要拼的就已經不再是眼光,而是“手速”了。日本單間公寓的“紅利”,會在不久的將來得到很好的見證。
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